北京为何有这么多奇葩户型?

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2000年某天,时任清华大学城市规划设计研究院院长的尹稚,对记者说了段份量很重的话——“50年后…或者只需要30年,北京三环路外成片的高层高密度塔楼将被炸药夷为平地,如果人们不希望看到它们沦为布鲁克林那样的贫民窟的话。”

彼时,刚从美国加州旅居归国的尹院长,对首都三环外那些丑陋的塔楼忧心忡忡,怕它们会成为“犯罪、疾病和无政府行为的温床”。

而采访他的记者却忐忑了起来,不知道在这座“出了二环就不叫北京”的城市里,自己刚刚花47.2万元巨款购买的塔楼住宅,是不是还能升值。

十几年后,尹稚和校长闹了些不愉快,记者也跳槽加盟了另一家媒体,而那些老塔楼却依然矗立,且贵不可言,仿佛“京沪永远涨”的样板间。

奇葩户型的子宫

奇葩户型图在网上火了,有马桶型的、跑道型的,还有勃起型的。071849668921

人们对于户型的嘲笑与挑剔早已有之,几张户型图的传播如此广泛,反证了“北京首次购房年龄平均27岁”的事实——在这个还没有确定职业方向、没有完成婚姻适配,甚至连汽车都没购买的年纪里,国人已经借助原生家庭和金融杠杆的力量,在中国最贵的城市里购置了砖混巢穴。有谁不敢重视,并进而谙熟这个采购命运的进程呢?

迄今为止,中国人对住房的第一位要求还是面积。本世纪以来,中国一线城市大面积兴建的集合住宅其实只有一种,就是最大限度解决容积率问题的塔楼。这种丑陋的玩意甚至占到了北京市新建住宅面积的90%,它的优点也着实简单有效——在一座传统四合院的地基上就能树立起一栋可以满足300户家庭住房单元的巨型塔楼。

然而,由于在结构上对空间的极致追求,高层高密度的塔楼势必不能像板楼一样,轻易给出方正得体的户型。很多二三线城市的人来到北京看房,一个常见的不适在于,老家随处可见的南北通透、明厨明卫、进深数小、动线清晰、方正户型,在首都竟然凤毛麟角,即便有也贵得要死。

由此,塔楼就成了奇葩户型的子宫。上图中的马桶型,来自北京革新南路2号院、跑道型来自上海五环大楼,而勃起型则来自深圳大澎花园。均是建自上世纪80、90年代的塔楼。

至于网上传的其它大部分奇葩户型,如什么订书机型、恶魔之嘴型、日不落型、高跟鞋型、菜刀型、AK47型,也均来自分布在各个一线城市的塔楼,当然最多还是在北京。这些奇葩户型的建设日期大多来自上个世纪,即便新近些的,也少有2008年之后的。

唯有一种奇葩户型非常特别,不仅覆盖面广,且直到2017年还生机勃勃。这就是值得单独一提的“手枪型”

“请徐主任敢于担当!”

在北京市住建委的官网上,有个栏目叫“政民互动”。就像其它窗口部门的互动栏目一样,那里也充斥着市民的不解与愤怒。而其中有一位网友,以刷屏级的频率诘问北京住建委主任徐贱云——

“北京住建委徐贱云主任(请您不要推诿敢于担当),北京常营自住房设计依然出现了京城百姓极度不满和吐槽的刀把子和手枪等奇葩非宜居户型,希望北京住建委严厉督促北京常营自住房开发商紧急叫停该设计。请北京住建委敢于担当,不要再推哪个规划部门!!”

什么叫手枪型呢?我们来欣赏下。071849323971071849039736

这个“常营自住房”的全称,叫“首开保利锦都家园”,即北京大名鼎鼎的首个共有产权房项目。而保利和首开集团合作的上一款自住房项目“保利首开•丽湾家园”,也因为给一栋楼设计出了24种户型而被吐槽。手枪型自然位列其中。071848095690

(活灵活现,连板机都有,图纸也是基本重复的)

为什么要这样设计呢?难道设计师和开发商不知道这样的户型很垃圾吗?暗卫、过大的进深、不合理的厨房位置……似乎请个外行来设计,也不会比这个更差。

真是承建方不专业,不懂行吗?

逼出来的手枪

自住房,是大城市的保障房产品之一,价格比市价低许多,符合条件的市民可申请参与摇号。政府为保证自住房供给量,往往在开发商拿地时,会要求其建设成自住与商品房混杂的项目。“保利首开•丽湾家园”就是此类楼盘的代表。

我们不妨给这个项目算笔账。

丽湾家园的实际建筑面积为8.8万平米,按照项目规划图,自住房和限价房就占了其中5.89万平米。如果按照平均分配的方式,那这个楼盘的一大半都是自住房,其它商品房能不能卖上价就不好说了。因为按照要求,自住房的销售价格,仅为2.2万元/平米。要知道保利首开拿这地时花了21个亿,楼面地价已经高达22451元/平米。如果再用2.2万一平的价格卖出去的话,保利首开将瞬间成为北京最大的慈善机构。071849150742

于是开发商的目标很明确,怎样在最小的土地上,把这5.89万平亏损面积分配掉。上图红圈处的1号楼,就是自住房所在楼,而其它所有楼盘,都是普遍商品房。只有给商品房留出充足空间,甚至与自住房区隔开,才能卖上价,让整个项目不亏损。

实际上,这栋自住楼的户型设计、总平面布置比其余32栋准豪宅可难得多。设计师的真实能力,也在这种苛刻要求下得以体现,必须既遵守设计规范,还能满足了业主方的苛刻要求。于是两单元三梯十二户共24种户型,也就出炉了。

如果面积合适,谁不希望让房子户型做的较为方正,保证通风采光要求。然而在极端面积要求下,为了让所有房间都符合自住房的设计规范,保留窗户和保证通风采光,就只能不断拉长户型,拉到极为修长。于是我们就会发现,很多自住房的户型,都特别像俄罗斯方块,或手枪。这就是逼仄的结果。071849223276

(图自知乎网友@金硕)

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去北京市规划和国土资源管理委员会的官网上看看,无论是首创悦树汇、北京城建畅悦居、建工动力港、东洲家园……北京的所有自住房项目,都是手枪型的大杂烩。071849100049

击败381个北京人

2017年9月30日,锦都家园共有产权住房项目摇号仪式举行。这个拥有427套共产房项目的楼盘,迎来了16万报名者。只有战胜其他381位首都市民,你才有机会住进一套手枪房里边。

一方面是不提供足量土地供给,不允许自有土地出让流转,另一方面却提出居者有其屋,像发社保一样发保障房。而最终扛雷的,就是能把几万平建面安在塔楼里的承建方设计师。

不能再对拿地价比卖自住房价还高的开发商,有什么道德上的要求了;也别嘲笑烧香拜佛求中签的自住房摇号者;而就算再怎样问责住建委的那位徐主任,恐怕也阻止不了手枪户型的传承。